1. La acción hipotecaria podrá ejercitarse:

a) Directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su Capítulo V.

b) O mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada.

2. La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a los requisitos y formalidades siguientes:

a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.

b) La estipulación en virtud de la cual los otorgantes pacten la sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura y deberá señalar expresamente el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la venta extrajudicial el inmueble es vivienda habitual si así se hubiera hecho constar en la escritura de constitución.

c) La venta extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados de conformidad con lo previsto en el título y con las limitaciones señaladas en el artículo 114.

En el caso de que la cantidad prestada esté inicialmente determinada pero el contrato de préstamo garantizado prevea el reembolso progresivo del capital, a la solicitud de venta extrajudicial deberá acompañarse un documento en el que consten las amortizaciones realizadas y sus fechas, y el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.

En cualquier caso en que se hubieran pactado intereses variables, a la solicitud de venta extrajudicial, se deberá acompañar el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.

d) La venta se realizará mediante una sola subasta, de carácter electrónico, que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Los tipos en la subasta y sus condiciones serán, en todo caso, los determinados por la Ley de Enjuiciamiento Civil.

e) En el Reglamento Hipotecario se determinará la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación.

f) Cuando el Notario considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo, lo pondrá en conocimiento del deudor, del acreedor y en su caso, del avalista e hipotecante no deudor, a los efectos oportunos.

En todo caso, el Notario suspenderá la venta extrajudicial cuando cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el Juez que sea competente, conforme a lo establecido en el artículo 684 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el carácter abusivo de dichas cláusulas contractuales.

La cuestión sobre dicho carácter abusivo se sustanciará por los trámites y con los efectos previstos para la causa de oposición regulada en el apartado 4 del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Una vez sustanciada la cuestión, y siempre que no se trate de una cláusula abusiva que constituya el fundamento de la venta o que hubiera determinado la cantidad exigible, el Notario podrá proseguir la venta extrajudicial a requerimiento del acreedor.

g) Una vez concluido el procedimiento, el Notario expedirá certificación acreditativa del precio del remate y de la deuda pendiente por todos los conceptos, con distinción de la correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas, todo ello con aplicación de las reglas de imputación contenidas en el artículo 654.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cualquier controversia sobre las cantidades pendientes determinadas por el Notario será dilucidada por las partes en juicio verbal.

h) La Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario, y en todo caso será de aplicación lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

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A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa.

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El artículo 34 de la Ley Hipotecaria que establece que «el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro».

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Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.

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La usucapión contra tabulas opera en contra del Registro de la Propiedad y su regulación la encontramos en el artículo 36 de la Ley Hipotecaria.

A diferencia del supuesto anterior, en estos casos el poseedor de una cosa lo hace sin ser el titular registral y sin ser el propietario.

En el estudio de la usucapión contra tabulas es necesario tener en cuenta lo dispuesto en la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1, núm. 916/2011, 21-01-2014, por la que se establece la prevalencia del artículo 36 de la Ley Hipotecaria frente al artículo 1949 del Código Civil, siendo derogado este último.

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Secundum tabulas es un tipo de usucapión que opera a favor del Registro de la Propiedad y se da en aquellos casos en los que el poseedor de la cosa figura como titular registral, pero no es el auténtico propietario.

Este fenómeno se encuentra regulado en el artículo 35 de la Ley Hipotecaria estableciendo que: “A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa”.

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La usucapión extraordinaria es aquella que se aplica en los casos en los que no concurre ni justo título ni buena fe, pudiendo adquirir igualmente la propiedad por el mero transcurso del tiempo, pero con la diferencia de que los plazos aumentan considerablemente en estos supuestos.

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La usucapión ordinaria se da en aquellos casos en los que el poseedor cuenta con justo título por el que adquirió el derecho y buena fe, que se materializa en el hecho de no saber que él no es el auténtico propietario.

Por otro lado, siguiendo lo establecido en el artículo 1941 del Código Civil, la posesión tendrá que realizarse en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.

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La prescripción adquisitiva es la que mayor importancia tiene. Este fenómeno es conocido por la doctrina con el nombre de usucapión e implica la adquisición de un derecho cuando se cumplan los requisitos establecidos para ello. El fundamento que explica esta figura jurídica lo encontramos en la función social que cumple la propiedad, entendiendo que, transcurrido el tiempo establecido, el propietario puede perder su derecho cuando haya permitido la posesión del mismo por parte de otro sujeto. Dentro de la prescripción adquisitiva podemos diferenciar dos supuestos:

a) Usucapión ordinaria, se da en aquellos casos en los que el poseedor cuenta con justo título por el que adquirió el derecho y buena fe, que se materializa en el hecho de no saber que él no es el auténtico propietario. Por otro lado, siguiendo lo establecido en el artículo 1941 del Código Civil, la posesión tendrá que realizarse en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.

b) Usucapión extraordinaria, es aquella que se aplica en los casos en los que no concurre ni justo título ni buena fe, pudiendo adquirir igualmente la propiedad por el mero transcurso del tiempo, pero con la diferencia de que los plazos aumentan considerablemente en estos supuestos.

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La prescripción extintiva también conocida como prescripción liberatoria, implica la pérdida del ejercicio de un derecho cuando el titular del mismo no lo haya ejercitado dentro del plazo legal establecido.

El fundamento de esta prescripción radica en la necesidad de acotar el marco temporal en el que se puede ejercitar una acción, debido a que el deudor o la persona sobre la que se pudiera interponer dicha acción no puede quedar expuesto al ejercicio de la misma durante toda su vida, por ello, es necesario delimitar el espacio temporal transcurrido el cual, el titular de la acción perderá el derecho a poder ejercitarla.

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