Inscripción de hipotecas, servidumbres, usufructos, censos… en el Registro de la Propiedad

La inscripción de hipotecas, servidumbres, usufructos, censos y otros derechos reales en el Registro de la Propiedad es el procedimiento por el que se hace constar oficialmente que sobre un inmueble existen limitaciones, gravámenes o derechos reales distintos de la propiedad plena.

No solo se inscriben compraventas o herencias: el Registro también refleja otros derechos que afectan al uso, disfrute o garantía de los bienes inmuebles.

Principales derechos inscribibles

1. Hipoteca

   • Derecho real de garantía a favor de un acreedor (normalmente un banco).

   • Permite al acreedor ejecutar el inmueble si no se paga la deuda.

   • Se constituye en escritura pública ante notario.

2. Servidumbre

   • Limitación impuesta sobre una finca en beneficio de otra (ej. servidumbre de paso, de luces, de acueducto).

   • Puede ser voluntaria (por acuerdo) o legal (por ley).

3. Usufructo

   • Derecho a usar y disfrutar un bien que pertenece a otro (ej. viudedad usufructuaria).

   • Puede ser vitalicio o temporal.

   • Se extingue al vencimiento del plazo o fallecimiento del usufructuario.

4. Censos (figura histórica, aún existente en algunos lugares)

   • Derecho real que supone la obligación de pagar una renta o canon periódico a cambio del uso de una finca.

   • Hoy es residual, pero puede seguir inscrito en propiedades antiguas.

5. Otros derechos reales

   • Superficie, uso, habitación, opciones de compra, embargos preventivos, arrendamientos inscribibles, etc.

Requisitos para inscribir

• Título inscribible: escritura pública notarial, sentencia judicial o documento administrativo con fuerza bastante.

• Liquidación de impuestos (según el caso: AJD, transmisiones, sucesiones, etc.).

• Certificación catastral si afecta a la descripción de la finca.

Trámite

1. Otorgamiento de la escritura o resolución.

2. Liquidación de los impuestos correspondientes.

3. Presentación en el Registro de la Propiedad.

4. Calificación registral y, si procede, inscripción en la hoja registral de la finca.

Efectos de la inscripción

• Publicidad frente a terceros: cualquiera que consulte la finca conocerá qué derechos pesan sobre ella.

• Seguridad jurídica: los derechos inscritos gozan de presunción de validez y prioridad frente a los no inscritos.

• Oponibilidad erga omnes: el derecho inscrito afecta y obliga a todos.

• Protección del adquirente de buena fe: quien compra confiando en el Registro queda protegido frente a cargas ocultas no inscritas.

En resumen: la inscripción de hipotecas, servidumbres, usufructos, censos y demás derechos reales convierte esas limitaciones o facultades en públicas, seguras y oponibles a terceros, garantizando la seguridad jurídica inmobiliaria.

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