Inscripción de división horizontal y propiedad horizontal en el Registro de la Propiedad

La división horizontal y el régimen de propiedad horizontal son muy habituales en España, porque se aplican a edificios o conjuntos inmobiliarios con varios propietarios (pisos, locales, garajes…).

¿Qué es la división horizontal?

• Es el acto jurídico por el que se divide un inmueble (normalmente un edificio) en elementos independientes (viviendas, locales, garajes) que pueden tener propietario distinto.

• Cada elemento:

  • Tiene propiedad exclusiva sobre la parte privativa (piso, local…).

  • Y una cuota de copropiedad sobre los elementos comunes (portal, escalera, ascensor, tejado…).

Esto se regula en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y en el Código Civil.

Escritura de constitución de propiedad horizontal

Para inscribir la división horizontal es necesaria escritura pública ante notario, en la que se debe incluir:

1. Descripción general del inmueble (finca registral, referencia catastral, superficie, linderos).

2. Descripción individualizada de cada elemento (piso 1ºA, local nº3, plaza de garaje nº10, etc.), con superficie y linderos.

3. Cuota de participación de cada elemento en los elementos comunes (suele calcularse en función de superficie, uso, valor, etc.).

4. Reglamento de la comunidad o estatutos (si existen).

5. Licencia administrativa (en algunos casos, para inscribir la división inicial).

Impuestos

• La constitución de propiedad horizontal en sí misma está exenta de impuestos (no se paga ITP ni AJD si solo se constituye el régimen).

• Sí habrá impuestos si se adjudican las viviendas a distintos propietarios o si hay transmisión de cuotas.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

• Se presenta en el Registro:

  • La escritura notarial de división horizontal.

  • Documentación urbanística si procede (licencias).

• El registrador practicará:

  • Inscripción de la división horizontal sobre la finca matriz.

  • Apertura de folio registral independiente para cada elemento privativo (piso, local, garaje…), que podrá luego transmitirse, hipotecarse, donarse, etc.

Efectos de la inscripción

• Cada piso o local pasa a ser una finca registral independiente con su propio número.

• El propietario podrá inscribir transmisiones, hipotecas, embargos, etc., sobre su elemento sin afectar a los demás.

• El régimen de comunidad (estatutos, limitaciones de uso, etc.) también queda reflejado en el Registro.

Ejemplo práctico

Un promotor construye un edificio en Valencia con 10 viviendas y 2 locales:

1. El edificio está inscrito en el Registro como una sola finca registral.

2. Otorga escritura notarial de división horizontal:

   • Describe cada vivienda (superficie, planta, linderos).

   • Asigna cuotas de participación (ej. 8% cada vivienda, 10% cada local).

   • Incluye estatutos de la comunidad (normas de uso, gastos…).

3. Presenta la escritura en el Registro.

4. El registrador abre 12 nuevos folios registrales, uno para cada piso/local.

5. A partir de ahí, el promotor puede vender cada vivienda con su inscripción independiente.

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