La división horizontal y el régimen de propiedad horizontal son muy habituales en España, porque se aplican a edificios o conjuntos inmobiliarios con varios propietarios (pisos, locales, garajes…).
¿Qué es la división horizontal?
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Es el acto jurídico por el que se divide un inmueble (normalmente un edificio) en elementos independientes (viviendas, locales, garajes) que pueden tener propietario distinto.
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Cada elemento:
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Tiene propiedad exclusiva sobre la parte privativa (piso, local…).
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Y una cuota de copropiedad sobre los elementos comunes (portal, escalera, ascensor, tejado…).
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Esto se regula en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y en el Código Civil.
Escritura de constitución de propiedad horizontal
Para inscribir la división horizontal es necesaria escritura pública ante notario, en la que se debe incluir:
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Descripción general del inmueble (finca registral, referencia catastral, superficie, linderos).
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Descripción individualizada de cada elemento (piso 1ºA, local nº3, plaza de garaje nº10, etc.), con superficie y linderos.
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Cuota de participación de cada elemento en los elementos comunes (suele calcularse en función de superficie, uso, valor, etc.).
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Reglamento de la comunidad o estatutos (si existen).
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Licencia administrativa (en algunos casos, para inscribir la división inicial).
Impuestos
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La constitución de propiedad horizontal en sí misma está exenta de impuestos (no se paga ITP ni AJD si solo se constituye el régimen).
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Sí habrá impuestos si se adjudican las viviendas a distintos propietarios o si hay transmisión de cuotas.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
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Se presenta en el Registro:
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La escritura notarial de división horizontal.
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Documentación urbanística si procede (licencias).
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El registrador practicará:
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Inscripción de la división horizontal sobre la finca matriz.
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Apertura de folio registral independiente para cada elemento privativo (piso, local, garaje…), que podrá luego transmitirse, hipotecarse, donarse, etc.
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Efectos de la inscripción
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Cada piso o local pasa a ser una finca registral independiente con su propio número.
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El propietario podrá inscribir transmisiones, hipotecas, embargos, etc., sobre su elemento sin afectar a los demás.
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El régimen de comunidad (estatutos, limitaciones de uso, etc.) también queda reflejado en el Registro.
Ejemplo práctico
Un promotor construye un edificio en Valencia con 10 viviendas y 2 locales:
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El edificio está inscrito en el Registro como una sola finca registral.
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Otorga escritura notarial de división horizontal:
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Describe cada vivienda (superficie, planta, linderos).
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Asigna cuotas de participación (ej. 8% cada vivienda, 10% cada local).
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Incluye estatutos de la comunidad (normas de uso, gastos…).
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Presenta la escritura en el Registro.
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El registrador abre 12 nuevos folios registrales, uno para cada piso/local.
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A partir de ahí, el promotor puede vender cada vivienda con su inscripción independiente.
Coste de la inscripción en el Registro de la Propiedad
El coste de la inscripción en el Registro de la Propiedad es de 617,10€.
Solicitud de inscripción en el Registro
- Recopile la documentación indicada.
- Una vez tenga toda la documentación, realice la solicitud y el pago que hay a continuación.
- Cuando recibamos la solicitud con la documentación, se procederá a realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Una vez terminada la inscripción se lo notificaremos.
Para solicitar la inscripción en el Registro de la Propiedad rellene el siguiente formulario: