La inscripción de derechos reales limitativos en el Registro de la Propiedad se refiere a la anotación de derechos que afectan al dominio de un inmueble pero no transfieren la propiedad, sino que imponen ciertas limitaciones o facultades a favor de un tercero.
Concepto
Los derechos reales limitativos son aquellos que restringen o condicionan el uso, disfrute o disposición de un inmueble, garantizando ciertos derechos a un tercero. Algunos ejemplos:
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Usufructo: derecho a usar y disfrutar de un bien ajeno sin ser propietario.
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Servidumbres: derecho a usar parcialmente un inmueble ajeno (ej. paso, acueducto, conducción de servicios).
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Hipoteca: derecho real de garantía sobre el inmueble para asegurar el cumplimiento de una obligación.
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Anticresis, superficie, censo, usufructo vitalicio, etc.
El objetivo de inscribirlos es dar publicidad y protección frente a terceros.
Documentación necesaria
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Título inscribible que cree o modifique el derecho real:
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Escritura pública ante notario.
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Resolución judicial o administrativa.
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Identificación del inmueble: referencia catastral y número de finca registral.
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Justificante de impuestos, si procede:
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AJD para hipotecas o constituciones de derechos reales gravosos.
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Otros impuestos según el tipo de derecho.
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Procedimiento en el Registro
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Presentación del título en el Registro de la Propiedad donde esté el inmueble.
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Asiento de presentación: asigna prioridad temporal al derecho frente a otros actos.
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Calificación registral: el registrador comprueba:
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Validez del título y capacidad de las partes.
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Que la descripción del inmueble sea correcta.
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Que no existan conflictos con derechos previos inscritos.
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Inscripción o anotación:
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Se practica inscripción del derecho real limitativo en el folio del inmueble.
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Si es hipoteca o carga → queda reflejada como carga sobre la finca.
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Si es usufructo, servidumbre u otros → se inscribe con sus condiciones y alcance.
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Efectos de la inscripción
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Publicidad registral: cualquier tercero que consulte el folio conoce los derechos limitativos sobre el inmueble.
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Oponibilidad frente a terceros: garantiza que futuros compradores o acreedores respeten los derechos ya inscritos.
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Seguridad jurídica: protege al titular del derecho frente al propietario o frente a transmisiones posteriores.
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Prioridad de derechos: se rige por la fecha de inscripción; el primer derecho inscrito prevalece sobre los posteriores.
Ejemplos prácticos
a) Usufructo:
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Ana dona un piso a su hijo pero se reserva usufructo vitalicio.
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Escritura ante notario + liquidación de ISD.
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Registro inscribe al hijo como propietario y a Ana como usufructuaria.
b) Servidumbre de paso:
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Luis necesita pasar por el terreno de Pedro para acceder a su parcela.
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Escritura de constitución de servidumbre + licencia municipal si aplica.
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Registro inscribe la servidumbre sobre la finca de Pedro.
c) Hipoteca:
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Marta hipoteca su local para garantizar un préstamo bancario.
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Escritura de hipoteca + AJD.
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Registro inscribe la hipoteca como carga real limitativa sobre el folio del inmueble.
Coste de la inscripción en el Registro de la Propiedad
El coste de la inscripción en el Registro de la Propiedad es de 617,10€.
Solicitud de inscripción en el Registro
- Recopile la documentación indicada.
- Una vez tenga toda la documentación, realice la solicitud y el pago que hay a continuación.
- Cuando recibamos la solicitud con la documentación, se procederá a realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Una vez terminada la inscripción se lo notificaremos.
Para solicitar la inscripción en el Registro de la Propiedad rellene el siguiente formulario: