Inscripción de adquisición o transmisión de inmueble en el Registro de la Propiedad

La inscripción de adquisición o transmisión de un inmueble en el Registro de la Propiedad es el procedimiento mediante el cual se refleja oficialmente quién es el titular de un inmueble tras un acto que le transmite el dominio o algún derecho real.

Concepto

• Adquisición: cuando alguien se convierte en propietario de un inmueble (por compraventa, herencia, donación, permuta, adjudicación judicial, usucapión, etc.).

• Transmisión: cuando el propietario transmite el inmueble a otra persona.

• La inscripción asegura seguridad jurídica, publicidad y prioridad frente a terceros.

Títulos inscribibles

• Compraventa: escritura pública de compraventa.

• Donación: escritura pública de donación.

• Herencia: escritura de aceptación de herencia o adjudicación judicial.

• Permuta: escritura pública de permuta.

• Adjudicación judicial o administrativa: por sentencia, subasta o expropiación.

• Usucapión: reconocimiento judicial de prescripción adquisitiva.

Requisitos

1. Título inscribible: escritura notarial, sentencia firme, auto administrativo, etc.

2. Liquidación de impuestos según el acto:

   • ITP o IVA + AJD en compraventas.

   • ISD en herencias y donaciones.

   • Plusvalía municipal (IIVTNU) en transmisiones de cualquier tipo.

3. Identificación del inmueble: finca registral, referencia catastral, ubicación.

4. Documentación complementaria: identificación de partes, licencias, estatutos (si aplica).

Procedimiento

1. Presentación en el Registro de la Propiedad correspondiente al inmueble.

2. Asiento de presentación: asignación de fecha y número que garantiza prioridad temporal.

3. Calificación registral: el registrador revisa:

   • Capacidad legal de las partes.

   • Validez y legalidad del título.

   • Cumplimiento fiscal y registral.

   • Situación de cargas o limitaciones sobre el inmueble.

4. Inscripción de adquisición o transmisión: actualización del folio registral con el nuevo titular y cualquier carga o limitación.

Efectos de la inscripción

• El nuevo titular queda inscrito y protegido frente a terceros.

• La inscripción genera publicidad registral, permitiendo conocer a cualquier interesado quién es el propietario y qué cargas pesan sobre el inmueble.

• Determina la prioridad de derechos: los posteriores inscritos tienen que respetar los ya existentes.

Ejemplo práctico

Luis vende un local comercial en Barcelona a Ana:

1. Firman escritura de compraventa ante notario.

2. Ana liquida ITP y Luis la plusvalía municipal.

3. Presentan la escritura y justificantes en el Registro de la Propiedad de Barcelona.

4. El registrador inscribe a Ana como nueva propietaria.

5. Ana ahora puede hipotecar, vender o alquilar el local con plena seguridad jurídica.

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