El cambio de titularidad de un inmueble en el Registro de la Propiedad se refiere al proceso mediante el cual se actualiza el registro para reflejar quién es el nuevo propietario de una finca o derecho real. Esto se produce cada vez que se transmite un inmueble por compraventa, herencia, donación, permuta u otro título inscribible.
Títulos que originan el cambio de titularidad
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Compraventa: el comprador pasa a ser titular.
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Herencia: los herederos adquieren la titularidad.
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Donación: el donatario se inscribe como propietario.
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Permuta: cada permutante recibe el inmueble del otro.
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Adjudicación judicial o administrativa: por sentencia o subasta.
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Usucapión: en casos de prescripción adquisitiva, si se reconoce judicialmente.
Documentación necesaria
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Título inscribible: escritura pública, sentencia firme, acta administrativa, etc.
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Justificante de pago de impuestos según la transmisión:
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ITP, IVA y AJD en compraventas.
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ISD en herencias y donaciones.
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Plusvalía municipal (IIVTNU) en transmisiones onerosas o gratuitas.
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Documentos complementarios según el caso: licencias urbanísticas, certificados catastrales, identificaciones de las partes.
Procedimiento
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Presentación del título en el Registro de la Propiedad donde esté ubicado el inmueble.
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Asiento de presentación: se asigna fecha y número de presentación, garantizando prioridad temporal.
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Calificación registral: el registrador comprueba:
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Capacidad de las partes.
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Validez del título.
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Pago de impuestos.
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Situación registral del inmueble (cargas, gravámenes, limitaciones).
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Inscripción del nuevo titular: se actualiza el folio registral con los datos del nuevo propietario.
Efectos del cambio de titularidad
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El nuevo propietario queda titular registral protegido.
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La inscripción es publicidad frente a terceros, asegurando que futuras transmisiones o gravámenes se hacen sobre la situación actual.
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La prioridad de derechos se establece según el orden de inscripción.
Ejemplo práctico
Pedro vende su piso en Madrid a Laura:
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Firman la escritura de compraventa ante notario.
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Laura liquida ITP y Pedro paga la plusvalía municipal.
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Presentan la escritura y justificantes en el Registro de la Propiedad de Madrid.
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El registrador inscribe a Laura como nueva titular, y Pedro deja de figurar como propietario.
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