La condición resolutoria explícita en compraventas o donaciones (art. 1504 CC y 11 LH) suele inscribirse en el Registro de la Propiedad para garantizar que, si el comprador no paga el precio aplazado, el vendedor pueda resolver el contrato.
Su cancelación registral requiere título suficiente que justifique que ya no tiene razón de existir.
Causas y formas de cancelación:
Por consentimiento del beneficiario (acreedor/vendedor)
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Si el precio aplazado ya se ha pagado:
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El vendedor debe otorgar escritura pública de carta de pago y cancelación de la condición resolutoria.
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Se presenta en el Registro y se cancela el asiento.
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Por caducidad legal
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El art. 82.5 LH permite cancelar la condición resolutoria 20 años después de su vencimiento, a solicitud de cualquier interesado.
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Basta una instancia privada dirigida al Registrador, acompañada de copia simple de la escritura en la que conste el plazo del pago.
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El registrador comprueba la caducidad y practica la cancelación.
Por resolución judicial
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Si hay litigio (ej. el vendedor reclama la resolución o el comprador discute el pago), la cancelación solo procede con sentencia firme que declare extinguida la condición resolutoria.
Por consolidación de pleno derecho
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Si se acredita fehacientemente que el precio aplazado se pagó en el tiempo pactado, el Registrador puede cancelar con documento fehaciente (recibos, transferencias) siempre que quede claro el pago íntegro.
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En la práctica, casi siempre se hace con escritura de carta de pago.
Procedimiento en el Registro
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Obtener el título justificativo de la extinción:
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Escritura de carta de pago.
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Instancia por caducidad (20 años desde vencimiento).
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Sentencia firme.
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Presentar en el Registro de la Propiedad junto con instancia solicitando la cancelación.
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Pagar los aranceles registrales (dependerán del valor de la finca/acto, aunque suelen ser moderados).
Nota importante
La cancelación por caducidad es muy utilizada porque evita tener que localizar al vendedor original (o sus herederos). Pero el registrador comprobará cuidadosamente el plazo: deben haber transcurrido 20 años desde el vencimiento del último pago pactado.
Solicitar cancelación de condición resolutoria en el Registro de la Propiedad